雨潤系地產投資揭底 以食品加工廠為名開發商品房

　　利用中國城市化進程中工業用地的變性可能性，以及食品加工廠配套住宅與商業;利用物流產業配套商業開發用地，并借此獲得地方

河南食品網訊：

　　利用中國城市化進程中工業用地的變性可能性，以及食品加工廠配套住宅與商業;利用物流產業配套商業開發用地，并借此獲得地方政府青睞從而便于獲取低成本土地，祝義材的若干地產類投資“拔茅連茹”，茁壯擴張。

　　“近日媒體的負面報道對公司影響很大，希望媒體手下留情。”8月17日，中國雨潤食品集團有限公司(雨潤食品，1068.HK)業績發布會上，雨潤系掌門人祝義材如此表示。

　　此前3天，該公司針對媒體質疑進行澄清回應，指稱集團擁有的土地都是根據合法方式取得，屬于工業用地，不能用于房地產業務，且集團(上市公司)并未從事任何商業地產或物流業務，集團總裁祝義材的若干私人投資“與集團無關”。

　　這份聲明旨在將雨潤系的房地產業務與雨潤食品之間撇清，然而本報記者調查發現，祝義材的若干私人投資與上市公司之間有著千絲萬縷的聯系。

　　利用中國城市化進程中工業用地的變性可能性，以及食品加工廠配套住宅與商業;利用物流產業配套商業開發用地，并借此獲得地方政府青睞從而便于獲取低成本土地，祝義材的若干地產類投資“拔茅連茹”，茁壯擴張。

　　以食品加工廠為名

　　南京富豪祝義才的雨潤系以“農業產業化龍頭企業”而知名，多年以來，其業務范圍在雨潤控股這個大平臺上，已經形成了一張縱橫捭闔的多元化產業網絡，集食品、物流、百貨、旅游、房地產、金融等六大產業于一體，且擁有雨潤食品和商貿類南京中商(600280.SH)兩家上市公司。

　　媒體的質疑集中于雨潤食品，這家以生豬屠宰和肉制品為主業的上市公司，因涉嫌在遼寧變相無償拿地5000畝，且這些用于生豬養殖與屠宰的項目卻一直沒有開工，一時間被媒體認為是“不忙屠宰忙圈地”，以騙取補貼。更有媒體質疑圈得的土地是否被用于商業土地或其他用途。

　　雨潤食品對此表示，公司從未從事任何商業地產或物流業務，其財務報表等公開資料中，也的確難以見到與之有關的痕跡。但是，這并不代表雨潤食品與雨潤系的地產業務全無瓜葛。

　　“雨潤食品擴張，主要是通過兼并和收購各地倒閉的食品加工廠和肉聯廠。這些廠家在區位上位于以往的城市郊區，但是隨著城市化進程就變成了副中心區域。在政府規劃中，已經不適合做工業廠房，所以相當部分的土地要進行變性。又因為權屬歸屬雨潤，當地政府往往會在土地變性以及其后歸屬上給予這個重點扶持企業方便之門?！?月17日，一位曾任職雨潤中層的知情人士對記者表示。

　　該人士透露，有些土地已經改變性質，部分被雨潤用作了商品房的開發。

　　另外一種方式，則是收購了當地的加工廠以后，把原來的加工廠面積縮小，囤積大量的工業用地，然后通過工業地產配套住宅和商業，以及物流地產的名義進行圈地。

　　公開資料顯示，在雨潤系擴張的初期，從1997年到2003年，其曾一口氣收購了19家國企。即使是近期，項目的收購也從未終止。這其中有多少被并購公司的土地最終成為雨潤的地產資產，仍是未公開的數字。

　　物流產業助力

　　除利用食品加工廠土地涉嫌開發地產業之外，雨潤系也因自身的產業性質和規模獲得了不少地產開發資源。

　　如位于南京河西新城雨潤工業園的雨潤集團總部，總投資110億元。這個去年年初開工的項目總建筑面積達223萬平方米。

　　其中，該項目盈利性的生活配套部分建筑面積約為47萬平方米，商業配套51萬平方米，還包括五星級酒店、5A級辦公樓和高端商場。

　　再如其同期興建的青島北方總部，亦有配套的金融類寫字樓和星級酒店資源。

　　事實上，雨潤控股旗下的六大支柱產業中，除了通過食品產業的“捷徑”獲得土地外，其他產業也成為其獲取商業開發土地的便利渠道。

　　雨潤控股下的物流產業，所依托的仍是其在食品產業上的優勢。以肉制品、副食品和農產品形成的三條物流主線，雨潤在地方政府的支持下，在不少二線城市建成了規?？捎^的大型物流交易平臺。

　　如南京農貿中心、南京華商副食品市場、哈爾濱南極食品批發市場以及華中最大的肉食品交易平臺長沙福潤肉制品市場等等，雨潤對這類物流地產的投資一直樂此不疲。

　　據記者不完全統計，過去兩年間，雨潤地產至少達成了4個超大型的農副產品采購中心的投資協議，分別位于廣東中山、陜西西安、天津東麗區和遼寧沈陽，意向總投資額高達420億元。

　　“這種物業是各級政府非常歡迎的，也是國家扶持的。所以建設企業取得土地的代價很低?！币晃徊辉妇呙牡禺a業顧問表示。

　　更誘人的是，在這些采購中心的用地中，包含著不少商住配套土地。如雨潤西安農副產品全球采購中心，3000畝土地中，就包括9萬平方米的星級酒店和28萬平方米的配套商業，沈陽雨潤農副產品全球采購中心亦是如此。

　　而廣東中山和天津東麗的采購中心給了雨潤更多從事地產開發的機會。在中山全球采購中心外，雨潤得以參與當地岐江水岸商城綜合開發項目，總投資100億元，建筑面積達230萬平方米;而在天津市連續興建兩個產業基地后，當地政府已明確表示歡迎雨潤引入其旅游、商貿、城市綜合體等產業。

　　地產版圖

　　被稱為是祝義材“若干私人投資”的地產資產，究竟有著怎樣的規模和輪廓?

　　由于雨潤系地產類資產并未上市，很難對其地產業務進行詳盡梳理。不過，記者查閱大量公開資料后發現，雨潤系地產版圖龐大。這些可觀的資產，主要分布于雨潤控股旗下的地華實業集團(地華實業)、南京中商以及旅游板塊。

　　知情人士透露，地華實業和雨潤食品是雨潤系的兩個并行業務。其地產業務以住宅為主，城市綜合體為輔。該公司旗下擁有40余家分公司，開發項目遍及江蘇、安徽、遼寧、黑龍江、陜西等多個省市。很多項目的足跡，正是與其食品產業的擴張一路跟進。

　　不過，地華實業并不是雨潤系地產業務的唯一平臺。上市公司南京中商旗下的地產資產同樣不容小覷。機構研究報告指出，南京中商截至2010年年底共擁有11家百貨門店，其中兩家在南京，合計經營面積48萬平方米，均為自有物業。

　　而該公司在2005年被祝義材收購前就已經開始涉足房地產業，截至去年年底擁有8個地產子公司，儲備建筑面積218萬平方米。雨潤系當前4個重要的城市綜合體項目如徐州中央國際廣場、淮安雨潤中央新天地、宿遷國際購物廣場、泗陽雨潤新天地等，均被并入南京中商的財報中核算。

　　雨潤系地產業務的第三個平臺，則是其旅游板塊。該公司在業已立住跟腳的“兩山一湖一?！?黃山、九華山、千島湖、海南)開發區域中分別擁有一個大型高端旅游地產項目，總投資超過200億元。其中物業類型均包括運動休閑、住宅、星級酒店等。

　　住宅、城市綜合體以及旅游地產項目，在雨潤系的地產業務中“三足鼎立”。不過，南京地產界一位人士表示，在地華實業、南京中商和旅游板塊之間，雨潤系的地產業務并未形成清晰的分野。

　　在祝義材的藍圖中，地產及旅游等相關板塊，被認為是“新的經濟增長點”。分析人士認為，這與各業務板塊間利潤率的差距有關。

　　機構研究報告顯示，雨潤食品過去5年來的毛利率為15%，凈利率為11%，去年，該公司毛利率出現下滑。而雨潤食品的凈利潤中，僅飽受爭議的政府補貼和商譽，長期以來就占據了近三分之一的份額。

　　相形之下，南京中商去年房地產業務的毛利率達到了29%。而上述南京地產界人士認為，雨潤系整體地產毛利率應與之相若或者更高。

　　“雨潤食品和南京中商的現金流將為祝義材的地產業務形成支撐?！痹撃暇┑禺a界人士認為。

　　祝義材在今年年初的內部會議上提出的集團目標為：確保其房地產業在2011年實現銷售收入破百億元，2015年要實現500億元銷售額，并提出到2015年整體收入目標為2100億元。而其中，房地產和城市綜合體產業加起來占到了800億元。

　　據了解，雨潤系今年將開工建設5個以上商業產業及城市綜合體，今年實現銷售收入20億元以上，至2015年達到300億元。旅游產業中，至2015年自主經營的酒店目標為15家以上。